2016房地产估价师考试理论与方法预测题及答案
一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1.一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
答案： D
2.一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A.估价委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
答案： C
3.下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.在用价值为市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
答案： A
4.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案： B
5.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
答案： D
6.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
答案： D
7.下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A.用途专业的房地产
B.价值较大的房地产
C.独立使用的房地产
D.不可分割的房地产
答案： C
8.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
答案： B
9.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案： B
10.某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为( )万元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
11.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
答案： C
12.设立地役权通常会使( )。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
答案： A
13.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
答案： A
14.在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的( )。
A.谨慎原则
B.替代原则
C.合法原则
D.最高最佳利用原则
答案： A
15.近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是( )。
A.在建工程抵押估价
B.房地产损害赔偿估价
C.期房市场价值评估
D.房地产估价的`复核估价
答案： D
16.在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
A.统一房地产范围
B.统一付款方式
C.统一价格单位
D.统一市场状况
答案： C
17.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
答案： B
18.某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
答案： C
19.某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为( )元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5549.95
D.5638.13
答案： A
20.报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
答案： D
21.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
答案： B
22.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。
A.245
B.275
C.315
D.345
答案： D
23.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为( )万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案： D
24.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案： B
25.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是( )元/㎡
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案： C
26.某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( )万元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
答案： D
27.在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。
A.取得待开发房地产的时间
B.开发期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间
答案： B
28.现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为( )元/㎡。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
答案： B
29.直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由( )决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现实价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案： A
30.某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为( )元/㎡。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案： C
31.威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示( )。
A.单位面积土地上农产品的产量
B.市场上每单位农产品的价格
C.生产每单位农产品的成本
D.向市场运输每单位农产品的成本
答案： A
32.某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为( )万元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
答案： D
33.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是( )。
A.空置率偏小
B.运营费用偏大
C.收益期限偏短
D.报酬率偏高
答案： D
34.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取;采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了( )。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
答案： D
35.在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应( )。
A.假定建筑结构是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D.说明建筑结构安全难以确定
答案： A
二、多项选择(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)
1.两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为( )。
A.重整价格基准
B.重建价格基准
C.重置价格基准
D.折旧价格基准
E.替代价格基准
2.以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有( )。
A.基准地价
B.市场交易价
C.标定地价
D.房屋的重置价格
E.市场成交价
3.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有( )。
A.乙地块比甲地块贵
B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C.甲地块与乙地块的楼面地价相等
D.甲地块比乙地块贵
E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2
4.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商对未来的预期
5.商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.住宅建筑、安装工程费
6.收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用( )。
A.房地剩余技术
B.市场剩余技术
C.土地剩余技术
D.建筑物剩余技术
E.自有资金剩余技术
7.不属于房地产价格外部影响因素的是( )。
A.人口因素
B.权益因素
C.经济因素
D.区位因素
E.社会因素
8.关于房地产价格中的房价与地价的关系是( )。
A.相互影响论
B.相互补充论
C.相互制约论
D.需求带动论
E.成本决定论
9.在房地产估价中，下列原则对应正确的是( )。
A.最高行为准则与技术性原则对应
B.普适性原则与特殊原则对应
c.谨慎原则与特殊原则对应
D.技术性原则与谨慎原则对应
E.技术性原则与普适性原则对应
10.不属于市场法估价的步骤是( )。
A.搜集交易实例
B.查看交易成功的比例
C.比较价格的最大差距
D.选取可比实例
E.对可比实例的成交价格进行适当的处理
11.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。
A.路线价
B.深度百分率
C.宗地形状
D.临街状态
E.土地形状
12.影响房地产价格的社会因素，主要有( )。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.房地产投资
D.房地产投机
E.城市化
13.预期原理是( )等估价方法的理论依据。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.路线价法
14.应用路线价法需要进行( )等修正。
A.临街深度
B.土地形状
C.交易日期
D.交易情况
E.临街宽度
15.以下属于估价报告内在质量的有( )。
A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量
参考答案：1、DE 2、ACD 3、DE 4、ACDE 5、ABDE 6、CD 7、BD 8、BC
9、AB 10、BC 11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15ABC
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)
1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。( )
2、任何一个估价项目都有估价目的。( )
3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。( )
4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( )
5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( )
6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( )
7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。( )
8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。( )
9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。( )
10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。( )
11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。( )
12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( )
13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。( )
14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。( )
15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( )
参考答案：×××√× √√√√× √×√××
四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
第 66 题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
第二年运营费用=634.90万元×(2101.8-1814)万元×25%=706.85万元
第三年运营费用=634.90万元×(2390.85-2101.8)万元×25%=707.16万元
第四年运营费用=634.90万元×(2681.21-2390.85)万元×25%=707.49万元
第一年净收益=1179.10万元
第二年净收益=1394.95万元
第三年净收益=1683.69万元
第四年净收益=1973.72万元
收益期限为40年-2年=38年
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