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2017房地产估价师理论与方法模拟真题及答案
一、单选题
1.钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.
2.收益法适用的条件是房地产的( )。
A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化 答案：D
解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3.投资利润率的计算公式是( )。
A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)
B.开发利润/(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：A
4.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )。
A.2500万元 B.3500万元 C.3600万元 D.3000万元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600万元。
5.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6.一般来说，开发经营期的起点( )。
A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 答案：D
7.路线价法主要适用于( )。
A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价 答案：A
解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8.在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.算术平均数 B.中位数 C.加权平均数 D.众数 答案：D
9.在本金相等.计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)( )。
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道 答案：A
解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。
10.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的费用。税金等。
A.土地使用权 B.土地转让权 C.土地经营权 D.开发土地
答案D
13.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积 B.原容积率 C.土地总面积 D.增加后的容积率
答案B
14.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产
答案C
15.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响
C.都是按质论价 D.市场性质相同 答案ABD
16.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。
A.所有权价格 B.抵押权价格
C.地役权价格 D.使用权价格 答案D
17.房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的供给量与购买者能力的关系
答案C
18.某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格( )乙的价格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 答案B
20.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
二、多项选择题
1.不同的估价目的将影响估价结果，是因为( )。
A.估价目的不同，估价对象的范围可能不同
B.估价委托机构的不同，估价的性质可能不同
C.估价时点的不同，估价方法也可能不同
D.估价时点的不同，评估的价值类型可能不同
E.估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同
2.建筑物区分所有权包括( )等。
A.按份共有所有权
B.专有部分所有权
C.共同关系成员权
D.共用部分持份权
E.长期使用和租赁
3.房地产的最高最佳使用状态应该包括( )。
A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。
A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区道路禁止货车通行
D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E.常常遭受洪水威胁
5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。
A.实地查勘记录
B.委托人名片
C.估价项目来源和接洽情况
D.估价中的不同意见
E.估价报告定稿之前的重大调整或修改意见
6.以下说法满足最高最佳使用的条件有( )。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.价值最大化
D.权益上允许
E.经济上可行
7.房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
8.运用路线价法估价的步骤包括( )等。
A.调查评估路线价
B.计算临街土地的价值
C.求取可比实例价格
D.划分路线价区段
E.交易情况修正
9.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
10.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。
A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )。
A.房地产具有开发或再开发潜力
B.将预期原理作为理论依据
C.正确判断了房地产的最佳开发方式
D.正确量化了已经获得的收益和风险
E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值
12.在划分路线价区段时，应符合的条件包括( )。
A.形状相似
B.在同一条街道上只有一个路线价区段
C.面积接近
D.地块相连
E.可及性相当
13.房地产估价所评估的是房地产的( )。
A.投资价值
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值
E.交换价值
14.直接资本化法的优点不包括( )。
A.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
15.房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A.估价对象的房地产类型
B.估价方法适用的对象和条件
C.估价人员的技术水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的资料的数量和质量
参考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
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