2017房地产估价师《理论与方法》预测题答案
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一、单项选择题
1、
【正确答案】：D
【答案解析】：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。
2、
【正确答案】：C
【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
3、
【正确答案】：B
【答案解析】：房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。
4、
【正确答案】：A
【答案解析】：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。
5、
【正确答案】：A
【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
6、
【正确答案】：C
【答案解析】：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36
7、
【正确答案】：A
【答案解析】：一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。
首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元
建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。
8、
【正确答案】：C
【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元)。
9、
【正确答案】：A
【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。
10、
【正确答案】：A
【答案解析】：使用面积=100×0.8=80。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元)。
11、
【正确答案】：B
【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150，300000÷150=2000(元)。
12、
【正确答案】：B
【答案解析】：还原正常成交价格，设为X
X=7000-X×3%
X=6796.12
该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003
13、
【正确答案】：A
【答案解析】： 正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费
14、
【正确答案】：D
【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元)。
15、
【正确答案】：B
【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)
16、
【正确答案】：D
【答案解析】：正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元)，买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元)。
17、
【正确答案】：B
【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。
18、
【正确答案】：B
【答案解析】：该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)
19、
【正确答案】：B
【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元)。
20、
【正确答案】：C
【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，
21、
【正确答案】：A
【答案解析】：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。
22、
【正确答案】：D
【答案解析】：房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。
23、
【正确答案】：B
【答案解析】：加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元)。
24、
【正确答案】：B
【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%
2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点)，共4个月，月平均上涨2%=4081.3
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二、多项选择题
1、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。
2、
【正确答案】：BCE
【答案解析】：开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。
3、
【正确答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。
4、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：相似的房地产要：区位相近(应与估价对象处在同一供求范围内);用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当(0.5-2倍范围内);建筑结构相同
5、
【正确答案】：BCDE
【答案解析】：选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的.档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。
6、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围;统一付款方式;统一价格单位。
7、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
8、
【正确答案】：BC
【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。
9、
【正确答案】：ACD
【答案解析】：卖方实际得到的价格+应有卖方缴纳的税费=正常成交价格;买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=正常成交价格。
10、
【正确答案】：ABCD
【答案解析】：房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。
11、
【正确答案】：ABC
【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。
三、判断题
1、
【正确答案】：N
【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。
2、
【正确答案】：Y
【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。
3、
【正确答案】：Y
【答案解析】：据以判断交易价格是否是正常交易价格。
4、
【正确答案】：N
【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。
5、
【正确答案】：Y
【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。
6、
【正确答案】：Y
【答案解析】：
7、
【正确答案】：N
【答案解析】：估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格+债权―债
8、
【正确答案】：Y
【答案解析】：卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500×(1-6%)=2350(元)。买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500×(1+3%)=2575(元)。
9、
【正确答案】：Y
【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。
10、
【正确答案】：Y
【答案解析】：该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。
11、
【正确答案】：N
【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元)。
12、
【正确答案】：Y
【答案解析】：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。
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